เจาะลึก Capitalization rate (cap rate) สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Capitalization rate (cap rate) คือการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เปรียบเทียบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แม้ว่าจะมีหลายรูปแบบ แต่อัตราสูงสุดจะคำนวณเป็นอัตราส่วนระหว่างรายได้ค่าเช่ารายปีที่เกิดจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์กับมูลค่าตลาดในปัจจุบัน ความผันแปรส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับคำจำกัดความของรายได้ค่าเช่ารายปีและไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายรวมหรือสุทธิของค่าใช้จ่ายรายปี และรายได้ค่าเช่ารายปีเป็นจำนวนเงินจริงที่ได้รับผลตอบแทนเริ่มต้นหรือรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นหากทรัพย์สิน ถูกเช่าอย่างเหมาะสม

แม้ว่า Capitalization rate (cap rate) จะมีประโยชน์สำหรับการเปรียบเทียบมูลค่าสัมพัทธ์ของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในตลาดอย่างรวดเร็ว แต่ก็ไม่ควรใช้เป็นตัวบ่งชี้ความแข็งแกร่งของการลงทุนเพียงอย่างเดียวเพราะไม่คำนึงถึงเลเวอเรจ มูลค่าเวลาของเงินและ กระแสเงินสดในอนาคตจากการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงปัจจัยอื่นๆ ไม่มีช่วงที่ชัดเจนสำหรับ Capitalization rate (cap rate) หรือไม่ดี และส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับบริบทของทรัพย์สินและตลาด

สูตรการคำนวณ

Capitalization rate (cap rate) = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ หารด้วย มูลค่าตลาดปัจจุบัน

ตัวอย่างการคำนวณ

หากซื้ออาคารด้วยราคาขาย 1,000,000 บาทและสร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงานเป็นบวก 100,000บาทในหนึ่งปี

ดังนั้น Capitalization rate (cap rate) เท่ากับ 100,000 หาร 1,000,000 = 10%
อัตราการแปลงเป็นทุนของสินทรัพย์คือร้อยละสิบ หนึ่งในสิบของต้นทุนของอาคารชำระด้วยรายได้สุทธิของปี

แต่กหากเจ้าของซื้ออาคารเมื่อ 20 ปีที่แล้วในราคา 200,000 ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่า 400,000 ดอลลาร์

Capitalization rate (cap rate) คือ 100,000 / 400,000 = 25%

Capitalization rate (cap rate) ขึ้นอยู่กับการประมาณการที่คาดการณ์ไว้ของรายได้ในอนาคต โดยอาจมีความแปรปรวนสูง จากนั้นจึงกลายเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทำความเข้าใจว่าอะไรคืออัตราสูงสุดที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

Capitalization rate (cap rate) ระบุระยะเวลาที่จะใช้ในการกู้คืนจำนวนเงินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราสูงสุด 10% จะใช้เวลาประมาณ 10 ปีในการกู้คืนการลงทุน

Capitalization rate (cap rate) ที่ต่างกันในช่วงเวลาที่แตกต่างกันในทรัพย์สินเดียวกัน แสดงถึงระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกัน การดูสูตรบ่งชี้ว่ามูลค่าอัตราสูงสุดจะสูงกว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นและมีการประเมินมูลค่าที่ต่ำกว่า และในทางกลับกัน

สมมติว่ามีคุณสมบัติสองประการที่คล้ายคลึงกันในทุกคุณลักษณะ ยกเว้นการแยกออกจากกันในทางภูมิศาสตร์ หนึ่งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองที่หรูหราในขณะที่อีกแห่งหนึ่งอยู่นอกเมือง ทุกสิ่งเท่าเทียมกัน ทรัพย์สินแรกจะสร้างค่าเช่าที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับทรัพย์สินที่สอง แต่สิ่งเหล่านั้นจะถูกชดเชยบางส่วนด้วยค่าบำรุงรักษาที่สูงขึ้นและภาษีที่สูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองจะมีอัตราแคปที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่สองเนื่องจากมูลค่าตลาดที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ

Capitalization rate (cap rate) ที่ต่ำกว่านั้นสอดคล้องกับการประเมินมูลค่าที่ดีกว่าและโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีขึ้นด้วยระดับความเสี่ยงที่ต่ำกว่า ในทางกลับกัน Capitalization rate (cap rate) ที่สูงขึ้นหมายถึงโอกาสที่ค่อนข้างต่ำของผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และด้วยเหตุนี้ระดับความเสี่ยงที่สูงขึ้น

ในขณะที่ตัวอย่างสมมุติข้างต้นทำให้เป็นตัวเลือกที่ง่ายสำหรับนักลงทุนที่จะไปกับอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมือง แต่สถานการณ์ในโลกแห่งความเป็นจริงอาจไม่ตรงไปตรงมา นักลงทุนที่ประเมินทรัพย์สินโดยพิจารณาจาก Capitalization rate (cap rate) ต้องเผชิญกับงานที่ท้าทายในการกำหนดอัตราสูงสุดที่เหมาะสมสำหรับระดับความเสี่ยงที่กำหนด