อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สิ่งสำคัญที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้
อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ในอสังหาริมทรัพย์จะบอกนักลงทุนว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการขายบ้านในตลาดหนึ่งๆ คำตอบสามารถระบุได้ว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อหรือผู้ขาย นักลงทุนมักจะซื้อระหว่างตลาดของผู้ซื้อเนื่องจากเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง
ในการคำนวณอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) คุณต้องรู้สูตรก่อน สูตรอัตราการดูดซับคือจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายในตลาดที่กำหนด หารด้วยจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายในช่วงเวลาที่กำหนด
ในช่วงที่มี อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำ บ้านจะไม่ขายอย่างรวดเร็ว ผู้ขายที่ต้องการย้ายสินค้าอาจจะต้องลดราคาลง หรือไม่ก็นำทรัพย์สินออกจากตลาดด้วยความหวังว่าตลาดจะถูกใจผู้ขายอีกครั้งในเร็วๆ นี้
ในช่วงที่มีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สูง บ้านจะขายได้เร็ว เมื่อเห็นเช่นนี้ ผู้ขายมักจะขึ้นราคา นี่อาจไม่ใช่เวลาที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่จะซื้อ เว้นเสียแต่ว่าพวกเขาจะตรวจจับการเปลี่ยนแปลงของอัตราการดูดซับได้ตั้งแต่เนิ่นๆ และซื้อก่อนที่ราคาจะสูงเกินไป
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะทำสิ่งที่ตรงกันข้ามกับที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่กำลังทำอยู่ พวกเขามักจะรอจนกว่าตลาดจะชะลอตัว เมื่อผู้คนไม่ค่อยซื้อ ก่อนที่จะซื้อ
นักลงทุนบางคนรอนานกว่าช่วงเริ่มต้นของตลาดของผู้ซื้อ โดยหวังว่าจะดูว่าตลาดช้านานพอที่ผู้ขายจะเริ่มหมดหวังและลดราคาลงอีกหรือไม่ หรือในกรณีของผู้ขายที่เอาบ้านออกจากตลาดเพื่อรอเวลาขายที่ดีขึ้น นักลงทุนอาจรอผู้ขายเหล่านั้น ซึ่งหลายคนรอไม่ได้อีกต่อไปเพื่อนำบ้านของพวกเขากลับคืนสู่ตลาด
การคำนวณอัตราการดูดซึมจะแตกต่างกันไป เนื่องจากคุณต้องตั้งค่าพารามิเตอร์สำหรับตลาดและระยะเวลาที่คุณต้องการวัด อย่างไรก็ตาม สำหรับจุดประสงค์ของตัวอย่างนี้ ให้เรากำหนดตลาดเป็นย่าน A และกรอบเวลาเป็นหนึ่งเดือน:
ในย่าน A มีรายชื่อที่ใช้งานอยู่ 10,000 รายการในตลาดเมื่อเดือนที่แล้ว
ภายในเดือนนี้มีการขาย D รายการ
อัตราการดูดซึมของย่าน A คือ25 เปอร์เซ็นต์ (2,500 รายการขายจาก 10,000 รายการที่ใช้งานอยู่ = 25 เปอร์เซ็นต์)
ในตัวอย่างนี้ อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ในตลาดละแวก A ที่ระบุคือ 25 เปอร์เซ็นต์ อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่าผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จะตั้งค่าพารามิเตอร์ของตนเองสำหรับการคำนวณ เช่น ขนาดของตลาดที่ต้องการวัด และระยะเวลา เมื่อดูอัตราที่คนอื่นคำนวณ ให้พิจารณาพารามิเตอร์ที่ใช้ ข้อดีของสูตรนี้คือมันมีความยืดหยุ่นตามธรรมชาติ และคุณสามารถใช้ในทางที่เป็นประโยชน์กับคุณได้ ณ จุดนี้ อัตรา 25 เปอร์เซ็นต์อาจไม่มีความหมายสำหรับคุณ ในส่วนถัดไป เราจะพูดถึงความหมายของอัตราเหล่านี้ และสิ่งที่ถือเป็นอัตราการดูดซับที่ “ดี” หรือ “ไม่ดี”
ในสภาวะตลาดที่มีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาจถูกบังคับให้ลดราคาในรายการเพื่อดึงดูดการขาย อีกทางหนึ่ง ตัวแทนสามารถเพิ่มราคาโดยไม่ต้องเสียสละความต้องการบ้านหากตลาดมีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สูง อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ยังเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายที่จะต้องปฏิบัติตามในขณะที่พวกเขาตัดสินใจเกี่ยวกับระยะเวลาของการซื้อและการขาย
อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) อาจเป็นสัญญาณให้นักพัฒนาเริ่มสร้างบ้านใหม่ ในช่วงสภาวะตลาดที่มีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สูง ความต้องการอาจสูงพอที่จะรับประกันการพัฒนาคุณสมบัติต่อไป ในขณะเดียวกัน ช่วงเวลาที่มีอัตราการดูดซึมต่ำกว่าบ่งชี้ถึงระยะเวลาการทำความเย็นสำหรับการก่อสร้าง
ผู้ประเมินราคาใช้อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) เพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน บางขั้นตอนจำเป็นต้องมีภาคผนวกที่แสดงว่าอัตราการดูดซับได้รับการพิจารณาในการคำนวณการประเมิน โดยทั่วไปแล้ว ผู้ประเมินราคามีหน้าที่ในการวิเคราะห์สภาวะตลาดและดูแลการรับรู้ถึงอัตราการดูดซับสำหรับมูลค่าการประเมินทุกประเภท
ผู้ประเมินราคาส่วนใหญ่จะรวมเมตริกข้อมูลนี้ไว้ในส่วนพื้นที่ใกล้เคียงของแบบฟอร์มการประเมิน การประเมินมูลค่าบ้านในปัจจุบันจะลดลงในช่วงที่อัตราการดูดซึมลดลงและเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราการดูดซึมสูง