11 เทคนิคการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จ
การลงทุนอะไรก็แล้วแต่ไม่ว่าจะเป็นหุ้น ทองคำ อสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่แล้วขาดทุนเพราะว่าขาดความรู้ ทักษะการลงทุนนั้น สำหรับการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นต้องทุ่มเทเพื่อที่จะศึกษาหาข้อมูลเพื่อให้การลงทุนคอนโดปล่อยเช่ามีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้น
ไม่ได้มีใครเกิดแล้วสามารถลงทุนได้เลย ทุกคนต้องศึกษาหาความรู้ในการลงทุนอยู่แล้ว สิ่งที่สำคัญสำหรับคนชอบลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่าคือการที่ต้องมีความชอบ ความรักในการลงทุนประเภทนี้เพราะต้องดูแลผู้เช่า ดูแลห้องให้ดี อาศัยประสบการณ์เพื่อที่จะทำให้การลงทุนนั้นได้ผลตอบแทนในระยะยาวที่ดี
1. ต้องศึกษากฎหมายเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ดี
การศึกษาข้อกฎหมายต่างๆ จะทำให้การที่เราปล่อยเช่าคอนโดนั้นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง อย่างเช่นการออกแบบสัญญาเช่าที่รัดกุม ไม่ผิดกฎหมาย ทำให้ระหว่างเจ้าของคอนโดปล่อยเช่าและคนเช่ามีความสบายใจทั้งสองฝ่าย ถ้าหากเราลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้คนต่างชาติก็ยังต้องดูเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติให้ดี
2. วางแผนการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ดี
โดยปกติแล้วการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นจะเน้นการลงทุนระยะยาว แต่ไม่จำเป็นเสมอไป เราสามารถลงทุนเพื่อปล่อยเช่าได้ทั้งระยะสั้น ก็คือการลงทุนไว้ประมาณ 1 ปี เพื่อขาย หรือการลงทุนระยะกลางที่ลงทุนประมาณ 3 ปี เพื่อขาย และลงทุนระยะยาวระดับ 10 ปีขึ้นไปเพื่อขาย เราต้องมีแผนการลงทุนที่ชัดเจน เพื่อที่จะสามารถทำให้เป้าหมายเราประสบความสำเร็จทำกำไรได้
3. ลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องมองลูกค้าปล่อยเช่าให้ออก
ลูกค้าปล่อยเช่าคอนโดแบ่งได้หลายประเภท อย่างเช่น การแบ่งตามค่าเช่า ก็จะแบ่งออกเป็นลูกค้าระดับล่าง ลูกค้าระดับกลาง ลูกค้าระดับบน หรือสามารถแบ่งได้จากเชื้อชาติว่าเราจะปล่อยเช่าลูกค้าคนไทย หรือลูกค้าต่างชาติ เราต้องมองให้ออกว่าคอนโดของเราจะเน้นการปล่อยเช่ากลุ่มไหน
4. ลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าที่มีโอกาสมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต
การลงทุนในคอนโด นอกจากค่าเช่าแล้วต้องมองให้ออกว่าทำเลนั้นเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการลงทุนแค่ไหน เพราะผลตอบแทนอีกรูปแบบของการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าก็คือผลตอบแทนจากราคาที่เพิ่มมากขึ้น
5. ส่วนกลางคือส่วนสำคัญทำให้มูลค่าคอนโดไม่ลดลง
นอกจากทำเลแล้ว สิ่งที่สำคัญสำหรับมูลค่าคอนโดคือการบริหารจัดการส่วนกลางที่เราต้องสังเกตให้ดีก่อนเข้าไปซื้อ เพื่อที่จะป้องกันไม่ให้มูลค่าคอนโดเสียหายได้ในระยะยาว
6. เลือกขนาดห้องคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้เหมาะสม
โดยปกติคอนโดจะมีให้เลือกขนาดห้องหลายแบบ แต่ว่าเราก็ควรเลือกขนาดห้องที่เหมาะสม ตามปกติแล้วคอนโดปล่อยเช่าจะเน้นการปล่อยเช่าสำหรับ 1 ห้องนอน แต่ว่าก็ไม่ได้มีหลักตายตัวเพราะว่าการปล่อยเช่าคอนโดนั้นมีลูกค้าหลายหลายกลุ่ม อย่างที่เขียนไว้ก่อนหน้านี่ คือเราต้องเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ได้เสียก่อน
7. ประเมินแหล่งเงินทุนสำหรับลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ดี
เราต้องประเมินแหล่งเงินทุนให้ดี ไม่ว่าจะเป็นเงินสดหรือกู้ธนาคารมาซื้อ ถ้าเป็นเงินสดก็ดีหน่อยไม่มีต้นทุนดอกเบี้ยมาก แต่ถ้ากู้ธนาคารเราต้องประเมินอัตราดอกเบี้ย และนอกจากอัตราดอกเบี้ยก็ยังไม่เพียงพอ เพราะบางครั้งการได้รับอัตราดอกเบี้ยถูกก็จะมาพร้อมกับเงื่อนไขต่างๆมากมายเช่น ประกัน ห้ามปิดหนี้ก่อนระยะเวลากำหนด โดยพยามยามเปรียบเทียบให้ได้มากกว่า 3 ธนาคาร
9. ต้องคุมงบประมาณการตกแต่งห้องให้ดี
งบประมาณการตกแต่งห้องนั้นรวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้าด้วย เราต้องประเมินว่าสิ่งที่ได้ความสวยงามนั้นคุ้มค่าความคงทน คุ้มค่าค่าเช่าหรือไม่เมื่อเทียบกับค่าเสื่อม เราต้องเน้นตกแต่งห้องแบบกลางๆ อย่าเน้นความชอบของเราเป็นที่ตั้งเพราะว่า คนเช่านั้นอาจจะไม่ได้ชอบสไตล์เดียวกับเราก็ได้
10. เลือกคนเช่าคอนโดให้ดี
เราต้องเลือกคนเช่าที่มีความสามารถในการจ่ายค่าเช่า โดยปกติถ้าคนเช่ามาขอต่อรองค่ามัดจำ ค่าเช่าล่วงหน้า เราก็ควรหลีกเลี่ยง ควรศึกษาหน้าที่การงานของผู้เช่าว่ามีความสามารถแค่ไหน รวมไปถึงการแต่งตัวที่จะสะท้อนว่ามีความสามารถในการดูแลห้องแค่ไหนกัน
11. ห้องว่างคือค่าเสียโอกาส
ในบางครั้งเราก็ควรที่จะลดค่าเช่าเพื่อที่จะทำให้ห้องไม่ว่าง การที่คอนโดห้องว่างนั้นจะทำให้เราสูญเสียโอกาสในการสร้างรายได้ หากห้องว่างนานเกิน 2 เดือน เราก็ควรพิจารณาให้นายหน้าช่วยในการปล่อยเช่าคอนโดหรือไม่ ต้องพิจารณาค่าเช่าในตลาดด้วย
เมื่อเราอ่านมาถึงตรงนี้ก็จะทำให้เห็นภาพรวมของการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าแล้ว ต่อไปจากนี้คือการศึกษาลงพื้นที่จริงๆเพื่อที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าคอนโดได้